Vente d'un bien immobilier à l'étranger par un résident de France : quel impôt est dû en France ?

Les particuliers domiciliés fiscalement en France ont-ils des obligations fiscales en France lorsqu'ils vendent un bien immobilier situé à l'étranger, et de l'impôt sur la plus-value est-il dû en France ?

Cette question est souvent ignorée, en considérant que la fiscalité française est inapplicable à la vente d'un bien immobilier étranger, mais cela est inexact et les réponses sont différentes en fonction de chaque situation, qu'il convient d'examiner au cas par cas.

Il convient de distinguer selon que la France a conclu ou non une convention fiscale en vue d'éliminer les doubles impositions avec le pays étranger où le bien est situé.

En l'absence de convention fiscale avec l'autre État

En l’absence de convention fiscale entre la France et l’État ou le territoire où le bien vendu est situé, les plus-values réalisées par un résident français, à l’occasion de la cession d’immeubles situés hors de France, sont normalement imposables en France.

En effet, les résidents fiscaux en France sont en principe imposables sur tous leurs revenus mondiaux, quelle que soit le pays d'où ils proviennent, sauf application d'une exonération spécifique prévue par le droit fiscal français ou par une convention fiscale bilatérale visant à éliminer les double impositions.

En présence d’une convention fiscale avec l'autre État

Dans la grande majorité des cas, une convention fiscale aura été conclue par la France avec l’État où est situé le bien vendu, la France ayant signé un très grand nombre de conventions fiscales internationales.
 
Il convient alors de vérifier les règles prévues par la convention fiscale applicable en cas de plus-value immobilière réalisée à l’occasion de la vente à l’étranger.

Dans la plupart des cas, les conventions fiscales bilatérales prévoient que les plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles sont imposables dans l’État où l’immeuble est situé. C’est donc le critère du lieu de situation de l’immeuble qui permettra de déterminer l’État ayant le droit d’imposer la plus-value.

Dans l’hypothèse où un résident fiscal français vend un bien immobilier situé hors de France, le droit d'imposer la plus-value réalisée revient donc prioritairement, le plus souvent, à l’État étranger où le bien est situé.

Toutefois, cela ne signifie pas que la France ne dispose pas elle aussi d'un droit d'imposer.

En effet, en tant qu’État de résidence du contribuable ayant vendu le bien immobilier, la France, puisqu'elle impose ses résidents sur tous leurs revenus mondiaux, bénéficie d'un droit d'imposer, à titre subsidiaire, la plus-value immobilière réalisée à l'étranger.

Afin d'éviter une double imposition entre l’État étranger où le bien immobilier est situé et la France, État de résidence du contribuable, différentes techniques sont susceptibles d'être retenues par les conventions fiscales. C'est pourquoi une analyse effectuée par un conseiller fiscal expérimenté est nécessaire.

Dans certaines situations, la plus-value réalisée à l'étranger est exonérée de tout impôt en France.

Dans d'autres situations, la plus-value immobilière réalisée à l'étranger devra être déterminée selon les règles françaises des plus-values immobilières, mais bénéficiera d'un crédit d'impôt qui annulera l'impôt en France.

Enfin, dans de nombreux cas, la plus-value immobilière réalisée à l'étranger devra être déclarée en France, selon les règles françaises des plus-values immobilières, mais bénéficiera d'un crédit d'impôt limité à l'impôt effectivement acquitté à l'étranger. Ce qui signifie en pratique que si l'impôt français sur la plus-value est plus élevé que l'impôt payé à l'étranger, la différence doit être réglée en France.

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier à l’étranger doit donc être déclarée en France lorsqu'elle n'est pas exonérée d'impôt, et déterminée selon les règles fiscales françaises.

Les moins-values immobilières ne sont pas tenues d'être déclarées, dans la mesure où elles ne sont ni imputables ni reportables sur d'éventuelles plus-values réalisées la même année ou ultérieurement lors de la vente d'autres biens immobiliers, en France ou à l'étranger.

Il y a lieu d'attirer l'attention sur le fait que la plus-value à déclarer en France est calculée selon les règles françaises et que son montant peut donc être très différent du montant imposé à l'étranger selon les règles locales. Il faut également tenir lieu, le cas échéant, des gains ou pertes de change.

Ainsi, sous réserve d’une analyse propre à l’opération en question, et d’une étude de la convention fiscale applicable, les déclarations suivantes devraient être déposées :

- La déclaration n° 2048-IMM dans le mois qui suit la cession, lorsque la plus-value n’est pas exonérée d’impôt en France ;
- La déclaration annuelle générale des revenus n°2042, qui devra inclure la plus-value en cause;
- La déclaration n°2047, qui récapitule l’ensemble des revenus encaissés hors de France.


Le Cabinet d’avocats fiscalistes CM-Tax, disposant de bureaux à Lyon, Marseille et Toulon mais intervenant sur toute la France, se tient à disposition des résidents fiscaux français disposant d’un patrimoine à l’étranger, pour apporter une analyse fiscale sur l’opération envisagée et le cas échéant effectuer les calculs ainsi que les déclarations susmentionnées.