Taxe annuelle de 3% sur la valeur des immeubles détenus en France : un impôt méconnu à ne pas oublier

La taxe annuelle de 3% relative aux sociétés et autres entités juridiques détenant des immeubles en France est un impôt méconnu mais qui attire de plus en plus l'attention des autorités fiscales, et aux conséquences financières potentiellement très lourdes, alors qu'il est le plus souvent possible de bénéficier d'exonérations lorsque les acquisitions sont structurées de manière correcte et les obligations déclaratives remplies.

Prévue par les articles 990 D et 990 E du Code Général des Impôts, cette taxe sur la valeur vénale des biens immobiliers possédés en France par les entités juridiques fait l'objet de contrôles et de litiges fiscaux délicats, dont l'administration fiscale ressort souvent vainqueur, en raison des erreurs des contribuables, mal voire pas du tout conseillés sur ce sujet, malgré les lourdes conséquences qu'il peut engendrer.

En France, posséder de l'immobilier, que ce soit de manière directe ou indirecte, engendre des obligations fiscales. De nombreuses acquisitions immobilières se réalisent à travers des sociétés, telles que les sociétés civiles, elles-mêmes parfois détenues par des sociétés holdings françaises ou étrangères, voire par l'intermédiaire de trusts ou de fondations.

La taxe de 3% sur les immeubles, à l'origine, a pour principal objectif de dissuader ceux qui étaient soumis à l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (transformé en 2018 en Impôt sur la Fortune Immobilière - IFI) d'échapper frauduleusement à cet impôt en créant des sociétés écran dans des pays sans accord fiscal avec la France, pour ensuite acquérir des propriétés en France.

Bien que l'essentiel de cette réglementation vise ceux qui dissimulent leurs biens immobiliers français derrière des structures basées dans des paradis fiscaux, la rédaction du texte est très large et le champ d'application est en réalité très étendu.

Qu'est-ce que la taxe annuelle de 3% sur les immeubles ?

La taxe de 3% vise à encourager les entités juridiques, françaises et étrangères, à révéler les véritables propriétaires de biens immobiliers en France. Ceci tout particulièrement lorsque ces biens sont détenus à travers une chaîne de sociétés, françaises ou étrangères, détenues par des associés basés à l'étranger.

L'objectif est double : instaurer une taxe d'un montant suffisamment élevé pour décourager les schémas opaques et offrir des exonérations totales aux entités faisant preuve de transparence. Ainsi, cela facilite pour l’administration fiscale la tâche de surveillance et de contrôle des associés ou actionnaires ayant des intérêts indirects dans l'immobilier français.

Comment est calculée la taxe de 3% ?

Lorsqu'elle est applicable, la taxe de 3% est prélevée annuellement sur la valeur vénale (valeur de marché estimée) des biens immobiliers situés en France, qu'ils soient détenus directement ou via d'autres structures. Les droits immobiliers démembrés sont aussi concernés.

Par conséquent, cette taxe est beaucoup plus coûteuse que l'IFI, qui est plafonné à 1,5%. Tel est le prix de l'anonymat, mais encore faut-il en être conscient. Ce coût potentiellement très élevé invite à se faire assister par un avocat fiscaliste afin d'éviter une situation, qui n'est malheureusement pas rare, dans laquelle une entité se voit réclamer cette taxe alors qu'elle aurait pu bénéficier d'une exonération si les choses avaient été gérées convenablement.

Quels sont les entités concernés par cette taxe annuelle ?

La portée de cette taxe annuelle de 3% est très large.

La loi vise les entités à prépondérance immobilière en France, qu'elles soient basées en France ou à l'étranger.

Sont concernées les sociétés mais également d'autres organismes, comme les syndicats, fiducies, trusts, fonds d'investissement sans personnalité juridique ou fondations familiales.

L'élément essentiel pour être assujetti à cette taxe est la possession, de manière directe ou indirecte, de droits immobiliers en France, que ce soit en pleine propriété ou en démembrement de propriété, temporaire ou viager.

Toutefois, de très nombreux cas d'exonération existent, sous réserve de remplir certaines conditions.

Quelles exonérations de taxe annuelle de 3% sur les immeubles ?

Plusieurs exonérations de cette taxe de 3% sont susceptibles de s'appliquer. Deux types d'exonérations existent :

1. les exonérations dont bénéficient les entités en raison de leur nature même
2. les exonérations dont bénéficient les entités en raison de leur déclaration aux autorités fiscales françaises de certains éléments

1. Entités bénéficiant d'une exonération en raison de leur nature même

Il s'agit notamment :

- des États souverains et autres entités de droit public ;
- des structures que ne sont pas à prépondérance immobilière en France ;
- des structures dont les titres sont cotés en bourse ou intégralement possédés, directement ou indirectement, par de telles entités ;
- des entités gérant des régimes de retraite ;
- de certains fonds de placement immobilier ;
- des entités détenant des biens immobiliers (ou droits équivalents) en France, directement ou indirectement, d'une valeur réelle inférieure à 100 000€ ou représentant moins de 5% de la valeur totale de ces biens ou droits.

2. Entités bénéficiant d'une exonération en raison du respect d'obligations déclaratives

Peuvent être exonérées les structures :

- Dont le siège est situé :

• Dans l'Union européenne ;
• Dans un pays ayant signé un accord avec la France pour la lutte contre la fraude et l'évasion fiscales ;
• Dans un pays ayant un traité avec la France qui garantit un traitement équivalent à celui des entités basées en France.

- Qui respectent au moins une des conditions suivantes :

• satisfaire à l'une des obligations déclaratives suivantes :

(i) soumission annuelle spontanée d'une déclaration de revenus n°2072 (pour les entités non imposables à l'impôt sur les sociétés, comme c'est souvent le cas pour les SCI françaises ou les sociétés civiles monégasques par exemple), ou dispensées de produire une telle déclaration.

(ii) dépôt d'une déclaration spécifique n° 2746-SD avant le 15 mai, indiquant notamment les noms et adresse des associés, leur quote-part de détention dans la structure ainsi que la valeur vénale estimée du bail immobilier et ses principales caractéristiques physiques (surface, nombre de pièces etc.)

Depuis 2021, cette déclaration annuelle relative à la taxe de 3% sur les immeubles doit obligatoirement être déposée par internet, et suppose que l'entité soit enregistrée en France auprès de l'administration fiscale.

Il est également possible de s'engager à fournir ces informations sur demande de l'administration fiscale, ce qui permet d'être dispensé de la déclaration annuelle n°2746. Cet engagement doit être pris dans les deux mois suivant l'achat de l'immeuble ou de la participation dans une société immobilière.

Par tolérance, l'administration fiscale accepte que les sociétés qui n'auraient pas respecté dans les délais légaux leurs obligations déclaratives afin de bénéficier de l'exonération de taxe de 3%, régularisent leur situation, soit spontanément, soit dans les 30 jours d'une mise en demeure adressée par l’administration ; elles sont alors dispensées du paiement de la taxe. Toutefois, cette tolérance ne s'applique qu'à la première demande de régularisation et pour l'ensemble des années non prescrites (BOI-PAT-TPC-30 n°20 - 4 octobre 2017).

Cette indulgence ne peut donc s'appliquer qu'une seule fois et il convient donc d'être très attentif au respect des obligations déclaratives pour les entités susceptibles de bénéficier d'une exonération de taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles.

En outre, il convient de souligner que le délai de reprise de l'administration est en principe de 6 ans, sauf en cas de dépôt d'une déclaration permettant à l'administration d'apprécier la situation sans avoir à effectuer de recherches complémentaires.

En conclusion :

La taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles invite à la prudence car les tribunaux, en cas de litige, ont tendance à interpréter très strictement les textes et, le plus souvent, à rejeter les recours des contribuables lorsque, notamment, il existe un doute quant au bénéficiaire effectif du bien immobilier située en France.

En outre, l'article 990 F du CGI dispose que toute entité juridique interposée entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de la taxe due, le cas échéant, au titre desdits immeubles ou droits immobiliers. Le paiement de la taxe peut donc être recherchée auprès d'une société interposée, et pas seulement auprès de l'entité redevable de la taxe.

En raison des conséquences financières potentiellement très lourdes attachées à une mauvaise gestion de la taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles, que ce soit au moment de l'acquisition du bien immobilier en France (choix du schéma structurant l'acquisition) ou lors de sa détention (respect des obligations déclaratives), il est indispensable d'anticiper ce sujet et d'être assisté par un professionnel du droit fiscal.

Le cabinet d'avocats fiscalistes CM-Tax, créée en 2007, basé à Lyon et à Marseille mais intervenant sur toute la France, vous apporte son expérience et son expertise en droit fiscal pour vous accompagner, vous conseiller et défendre vos intérêts.